Изменение цен на недвижимость

[мура]

Вы пока произносите заклинания. А доводов не приводите. Давайте поговорим об этом. Вот с какого перепугу произойдет обвал "пирамиды"? Я абсолютно незамутненно интересуюсь проблемой. Готов послушать .

[Panurg]

Никаких заклинаний.
Если недвижимость превращается из объекта потребления в инвестиционный инструмент, то она естественно и неизбежно начинает жить по законам инвестиционного инструмента. Формальная логика, как бы.
Это и есть главный аргумент. Кстати, первым привёл его здесь совсем не я. Здесь уже многие и много раз говорили о таком явлении, как "инвестиционная квартира". То есть, самый главный вывод уже сделан давным давно.
Остались мелочи: познакомиться с общими правилами, по которым существует и работает ЛЮБОЙ инвестиционный инструмент -- от форекса (прости Господи) до инвестиционной квартиры в Дубне. Принципиальной разницы между этими двумя инвестиционными инструментами нет совершенно никакой.

[мура]

Панург, вы сейчас опять шаманите. Вы говорите, что раз это инвестиция , значит это МММ. А я не согласен ,я очень добрый и справедливый(с)


Я вам с ленцой процитирую Самуэля Клеменса : - Покупайте землю, ее больше не производят.

Чисто из вредности : а что НЕ инвестиция? Валюта? Золото? Палладий? Нефть? Дети? Здоровье? Бабы?

[Panurg]

В России в силу хронической экономической нестабильности однажды стало модным и даже прибыльным пользоваться таким инвестиционным инструментом как "инвестиционная квартира". Ситуация развивалась классическим путём ЛЮБОГО инвестиционного инструмента: сначала рынок прощупывался, потом проявился и пошёл в рост. Любой инвестиционный рынок имеет одинаковые стадии развития: открывается - развивается - перегревается - схлопывается. Так устроен мир инвестиций. С какой стати квартирные инвестиции должны стать исключением из этого железобетонного правила?

[мура]

Не, я за системность. Просто вы ж сказали, что это пирамида и сравнили с МММ. Я против таких аналогий. Акции могут обесценится, корпорация , и ПанАм нам пример боянистый, рухнуть, но что может стать с квартирой в Дубне? Не, глядя на графики кастро мы отлично наблюдаем, что бывают серьезные падения. Но в денежном эквиваленте. А квартира в момент падения не становится меньше по метражу или по высоте потолка.

Опять же : ваши рассуждения могут быть взяты на заметку инвесторами, у которых десятки и сотни квартир. Я же говорю про дубненца, у которого инвестиционных квартир максимум одна. Или, три, но это уже инвестор, с которым не на форуме надо разговаривать, а в лесу и с помповиком.

[SaaBaka]

Оценивая цифирки нужно не забывать, что в значительной степени это не недвижимость растет, а деньги обесцениваются (и не только рубли, но и валюта). По аренде тоже интересно - отношение стоимости недвижимости к стоимости аренды у нас соответствует доходности где-то 5-6% годовых, для сравнения в тех же Штатах эта цифра 10-12%.

А еще эффект пирамиды, создающий волатильность - сейчас значительная часть квартир покупаются как инвестиционные и сдается, но при любом заметном колебании экономической/политической ситуации увеличение количества желающих продать квариры цены обвалит очень резко, сожрав (и так невысокую) доходность за много лет, а большинство вообще загонит в жесткий убыток. Этот сценарий вполне реален: помните 2000-2001, когда за 15к двушку в Дубне легко можно было купить, и квартиру в Москве за 30? А сколько они же стоили до кризиса 1998? И имела ли тут вообще значение обеспеченность кв.м. на душу населения?

Смысл вышесказанного не в том, что в недвижимость не нужно инвестировать, а в том, что оная является в значительной степени волатильным инструментов, а отнюдь не малорисковым, как многим хотелось бы думать. И если не обладать талантом великого шамана, или по крайней мере не ослеживать ситуацию постоянно и быть готовым к очень внезапным и резким действиям, то это точно такая же рулетка, как и все остальное.

[Panurg]

Инвестиционная квартира -- это инструмент вложения денежных средств с целью их преумножения. При схлопывании данного рынка стоимость инвестиционной квартиры резко уменьшается, то есть количество денежных средств от реализации инвестиционного объекта будет значительно меньшим, чем количество средств, вложенных в инвестиционный объект.
Кроме того, владение данным инвестиционным инструментом сопряжено с неизбежными текущими расходами, которые, кстати, постоянно растут. И их тоже необходимо учитывать в балансе расходов-доходов.
Очевидные вещи. Разве нет?

[мура]

Дык. Я ж и спросил Панурга: что он предложит в качестве альтернативы? Если у человека в принципе есть планы разможаться, плодить человеков, умножать скорби людские - то жилье это ликвидная хрень.

Если ты =Автоцензор: Правила форума 2.1. Применение нецензурных слов и выражений на любом языке к участникам любого обсуждения и обсуждаемым темам, угрозы и оскорбления других пользователей.= бизнесмен, то ты придумаешь пяток вариантов вложения за три минуты. А если ты валенок типа меня - то купи халупу и спи спокойно.

Я, если честно, рассматриваю это не как доходную инвестицию, а как пенсионный фонд. На двадцать лет вперед. Так устраивает схема, Панург?

[Panurg]

Дык. Я ж и спросил Панурга: что он предложит в качестве альтернативы? Если у человека в принципе есть планы разможаться, плодить человеков, умножать скорби людские - то жилье это ликвидная хрень.

Если ты =Автоцензор: Правила форума 2.1. Применение нецензурных слов и выражений на любом языке к участникам любого обсуждения и обсуждаемым темам, угрозы и оскорбления других пользователей.= бизнесмен, то ты придумаешь пяток вариантов вложения за три минуты. А если ты валенок типа меня - то купи халупу и спи спокойно.

Я, если честно, рассматриваю это не как доходную инвестицию, а как пенсионный фонд. На двадцать лет вперед. Так устраивает схема, Панург?

К сожалению, нет. Это не слишком удачная схема.
Эта схема работает неплохо с тем, кто квартиру получил бесплатно в рамках приватизации. В остальных случаях это довольно спорная инвестиция.
Во-первых, приобретать недвижимость за, скажем, 3.000.000, чтобы сдавать её за 15.000 в месяц - это даже чисто арифметически довольно спорная инвестиция. Об этом Вам красноречивее всего скажет любой калькулятор, который осилит деление первой цифры на вторую.
Во-вторых, насчёт "спать спокойно" -- это заблуждение. Сдавать квартиру -- это работа, то есть трата нервов и времени, причём порой больше, чем при жизни по заводскому гудку.
В-третьих, сдача квартиры влечёт за собой целый ряд неизбежный эксплуатационных, операционных и рисковых расходов. Исключение здесь лишь одно -- если Вы найдёте арендатора, который оплатит аренду на 50 лет вперёд и сразу же после этого отойдёт в иной мир, не успев потребовать расписки. :)
В-четвёртых, сдача квартиры в аренду -- это ещё и постоянно растущие юридические сложности самого разного свойства.

[мура]

Панург. Вы теоретик или практик? Дело в том, что я - практик. Все, что вы перичислили - итс а стори оф май лайф. Я в этом давно и ежедневно. Посему не стану вас и читателей разубеждать или приводить конкретику. Я в курсе про депозит и стоимость сдачи квартиры. А еще я местный. И вся история моей страны говорит о том, что если опять большевики к власти не придут, то лучшее вложение - это недвижимость. Именно жилая. И здесь мы с вами становимся на путь не истины, но веры. Вы верите, что всяк инвестиционный инструмент развивается по историческим законам , а я верю в недвижимость. Вы знаете, если бы я был антикваром, то вполне возможно, что я сейчас заровнял бы всех в теме про инвестиции своими знаниями про импрессионистов или про бивень мамонта.))

[мура]

Кстати, Панург, доводов за обрушение пирамиды, кроме того, что " так всегда бывает с инвестициями", я не прочел. Можно без теории, а вот про конкретную Дубну? На примере человека с тремя мультами в кошеле? Не мегаинвестора, а горожанина, которому 10 лет горбатится пришлось и внезапно ему дали их. Такой нормальный семьянин, два ребенка, старенькие родители, живет в двушке, зарабатывает полтос, ездит на фокусе и в обозримом будущем на даче нефть у него не найдут.

[SaaBaka]

мура
Ну да, это вопрос веры. Я вот сейчас активно исследую вопрос приобретения домика в деревне в где-нибудь местечке с хорошим климатом, недалеко от моря и подальше от Российской Федерации и прочих держав с мировыми амбициями. Ровно как и ты - для пенсии, шоб был. А то история нашей страны, она такая история.

[castro]

Да не очень-то, Мура, народ за квартирами торопится.

Вон дом за Боголюбова 20. Котлован там с прошлого года. К квартирам я приценялся в июне. Даже самые вкусные ещё лежали свободно. Правда этажи уже не выше пятого. А средненьких так и вовсе куча на всех этажах.

[мура]

мура
Ну да, это вопрос веры. Я вот сейчас активно исследую вопрос приобретения домика в деревне в где-нибудь местечке с хорошим климатом, недалеко от моря и подальше от Российской Федерации и прочих держав с мировыми амбициями. Ровно как и ты - для пенсии, шоб был. А то история нашей страны, она такая история.

Саабака, вот и я примерно туда же поглядываю. Болгария,Хорватия, Финляндия. Вот сделаю запасец на родине - и тоже буду туда поглядывать.

[мура]

Да не очень-то, Мура, народ за квартирами торопится.

Вон дом за Боголюбова 20. Котлован там с прошлого года. К квартирам я приценялся в июне. Даже самые вкусные ещё лежали свободно. Правда этажи уже не выше пятого. А средненьких так и вовсе куча на всех этажах.

Кастро, попробуйте вступить в Стройком у вокзала БВ. Расскажете о впечатлениях.

[castro]

Да не очень-то, Мура, народ за квартирами торопится.

Вон дом за Боголюбова 20. Котлован там с прошлого года. К квартирам я приценялся в июне. Даже самые вкусные ещё лежали свободно. Правда этажи уже не выше пятого. А средненьких так и вовсе куча на всех этажах.

Кастро, попробуйте вступить в Стройком у вокзала БВ. Расскажете о впечатлениях.

А на кой чёрт мне Стройком у вокзала?
Я рассказываю, что на ЧР творится.

[iad]

мура
Ну да, это вопрос веры. Я вот сейчас активно исследую вопрос приобретения домика в деревне в где-нибудь местечке с хорошим климатом, недалеко от моря и подальше от Российской Федерации и прочих держав с мировыми амбициями. Ровно как и ты - для пенсии, шоб был. А то история нашей страны, она такая история.

Интересный поворот темы изменения цен на недвижимость...
Контекст смещается с изменения цен на стабильность прав собственности и качество жизни.
На самом деле вопрос инвестиций в недвижимость, как любой вопрос про любые инвестиции упирается в стабильность прав на собственность,
в которую были сделаны инвестиции.

[iad]

Кстати, вот о чем имеет смысл подумать - недвижимость становится инвестиционной по простой причине,
ее строят для массового рынка, но по факту массового покупателя нет, зато есть узкая группа покупателей имеющих возможность купить
и владеть объемом недвижимости больше необходимого (по несколько квартир).
Далее в развитии рынка есть несколько разных вариантов изменение экономической ситуации в разных формах:
- количество вводимого жилья на периоде становится меньше, чем количество потенциальных покупателей,
для инвесторов предыдущего периода появляется возможность выхода - благоприятно для инвесторов
- появление нормального рынка аренды жилья и доведения ставок аренды до нормального срока окупаемости вложений
в покупку недвижимости - относительно благоприятно для инвесторов
- доходы основной массы населения стагнируют и выход из инвестпроекта с прибылью не реален
- на длинном промежутке времени стагнация или падение населения приводит к тому, что недвижки становится больше,
чем потенциальных покупателей - выход из проекта с прибылью нереален.

Надо заметить, что при этом локально, например в Дубне, или временно складываться благоприятные условия
для выхода из инвестпроекта.
Если проанализировать последние 25 лет развития страны, то я склоняюсь к мыслям муры и саабаки.

[Pulcinella]

В Финляндию не надо - слишком близко к родинке, которая на нее всегда виды имела. И не только виды, но и конкретно имела. Там даже местные товарищи по этому вопросу шибко волнуются и в Питере водовкой лишнее волнение смывают. Тож и Прибалтика. Интересный вариант с Камбоджей образовался, в Сиануквиле. Там потихонечку оседает весьма приличная русскоязычная тусовка. Антон Анохин с Анжеликой были, им понравилось, даже планировали дом в Черногории продать и перебраться, т.к. на Средиземке везде закручивают гайки - очень дорого и суетливо становится поддерживать статус, если ты не гражданин ЕС.

[мура]

Можно и на Гоа. Только я человек северный. Поэтому финка и приходила в голову. И именно потому, что до родины близко. И окушки там есть. А в Камбодже - абизяны.

[Panurg]

Кстати, Панург, доводов за обрушение пирамиды, кроме того, что " так всегда бывает с инвестициями", я не прочел. Можно без теории, а вот про конкретную Дубну? На примере человека с тремя мультами в кошеле? Не мегаинвестора, а горожанина, которому 10 лет горбатится пришлось и внезапно ему дали их. Такой нормальный семьянин, два ребенка, старенькие родители, живет в двушке, зарабатывает полтос, ездит на фокусе и в обозримом будущем на даче нефть у него не найдут.

Доводов много.
Во-первых, так действительно бывает с инвестиционными инструментами. Можно в это верить, не верить, смеяться, плеваться, ходить колесом или бить в бубен. Это всё равно. Всё равно будет так, как должно быть. Причины изложены выше.

Во-вторых, существует масса внесистемных факторов.
Например такой: государству не хватает денег (сюрприз?), и оно начинает вводить налоги на "излишнюю" недвижимость, а также начинает более жёстко контролировать саму аренду и требовать за это налоги (оба варианта не теория, они уже активно отрабатываются). С другой стороны -- постоянно повышаются тарифы за ЖКХ. В результате -- снижается общая привлекательность квартиры как инвестиционного инструмента, следовательно падает и спрос на неё, а вместе со спросом и цена. Всё очень просто. Причём вариант такого развития более чем реален, такое развитие происходит прямо сейчас. И не стоит вводить самого в себя в заблуждение насчёт надежд "про конкретную Дубну". Конкретная Дубна -- это не конкретная Швейцария. Если квартиры в Дмитрове станут дешевле, то Дубне не светит вообще никак.

Я понимаю, что на Вашу жизнь пришёлся этап, когда недвижимость казалась самым надёжным средством сохранения и даже преумножения денежных средств. Постоянное созерцание этого фундаментального явления естественным образом породило в Вас веру в его непоколебимость. Это более чем естественно и свойственно подавляющему большинству людей. И вот именно на этом-то это самое большинство и погорает. Всегда. Так устроен мир.

[мура]

А на кой чёрт мне Стройком у вокзала?
Я рассказываю, что на ЧР творится.

А потому, что Стройком строит качественнее всех и вовремя. А слово "вовремя" для инвестора иной раз главнее слова" дешево".

[мура]

Панург, не убедили, но за попытку спасибо.

Про введение налога и прочее: опять моя слепая вера, основанная на опыте. Если завтра моему арендодателю повысят налоги - он повысит мне аренду - я повышу цену на свой продукт - вы заплатите. Понимаете схему? Примените ее к съему квартиры. Все будет именно так. В июле повысили цены на домовые услуги? Как думаете, мне мой квартиродатель оставил цену на съем старую, хе-хе?

А про квадратные метры на человека : именно этим обусловлен спрос на жилье не только в смысле покупки, но в первую очередь - на съем / сдачу.

Появление доходных домов в ближайшее время - утопия. Много копий сломано и совсем отдельная тема для обсуждения. И эта тема здесь где-то была. Но можно снова поговорить. Я подпишусь.

[Panurg]

Да я собственно и не пытался убедить. Никто и никогда не слушает чужих советов, особенно если эти советы бесплатные. :-) Для Вас недвижимость, как я вижу, икона. Было бы наивно думать, что пара праздных постов в городском форуме радикально изменят Вашу систему ценностей. Да оно и не нужно, ибо что может быть лучше личного опыта? Тем более, что ждать недолго.

[Panurg]

Если завтра моему арендодателю повысят налоги - он повысит мне аренду - я повышу цену на свой продукт - вы заплатите. Понимаете схему?

Нет, я куплю Ваш продукт за углом -- если там дешевле.