Изменение цен на недвижимость

[мура]

Нет, далеко не икона. Но продив до 38 годов на съемных квартирах в принципе и продолжая жить в таковой в мск появляется нечто религиозное во взглядах на частную недвижимость. Я ж говорю : я практик. Я в этой системе живу и у меня получается. Учитывая, что я работал три года брокером , рассказывать мне про инвестиционные инструменты и теорию - несколько излишне. Но разговор публичный, поэтому - ненаказуемо. Учитывая, что мои собственные активы диверсифицированы - упрекать меня в квартирном сектанстве тоже невозможно. Но мы ж разговариваем, а не впариваем друг другу инвестиционные программы, верно?

[мура]

Если завтра моему арендодателю повысят налоги - он повысит мне аренду - я повышу цену на свой продукт - вы заплатите. Понимаете схему?

Нет, я куплю Ваш продукт за углом -- если там дешевле.

Вооот. Так как я и сказал : спрос на квадратные метры люто неудовлетворен. С чего оно вдруг все подешевеет? Не, эпидемия чумы поможет однозначно, я не спорю. А пока увеличивается срок жизни человека и запросы. Не желают нынче молодые люди жить в комнате в коммуналке.

[мура]

Еще было бы интересно посмотреть график изменения цен на съем квартир. Вот цена за квадрат иногда снижается. А вот цена на съем на моей памяти минимум не росла. Но не снижалась. Поправьте, если я не прав.

[Panurg]

Кстати, я знаю города на территории ЕС, где люди счастливы, когда им удаётся сдать квартиру за квартплату. Просто за квартплату. Это большая удача. Понятно, что захудалой Европе до безудержно встающей с колен Дубны очень далеко, однако каких только чудес не случается -- вдруг Дубна однажды приблизится до уровня Европы?

[мура]

Кстати, я знаю города на территории ЕС, где люди счастливы, когда им удаётся сдать квартиру за квартплату. Просто за квартплату. Это большая удача. Понятно, что захудалой Европе до безудержно встающей с колен Дубны очень далеко, однако каких только чудес не случается -- вдруг Дубна однажды приблизится до уровня Европы?

Так я ж в десятый раз говорю : спрос на квадратные метры удовлетворен. А в России - жестко нет.

[Pulcinella]

Еще было бы интересно посмотреть график изменения цен на съем квартир.

В дешевом секторе советской постройки за последние 2 года выросла на 2.000 рублей. Летом 2011-го еще можно было снять однушку г-н на улице Правды за 10.000, летом этого года - от 12.000.

[Panurg]

Кстати, я знаю города на территории ЕС, где люди счастливы, когда им удаётся сдать квартиру за квартплату. Просто за квартплату. Это большая удача. Понятно, что захудалой Европе до безудержно встающей с колен Дубны очень далеко, однако каких только чудес не случается -- вдруг Дубна однажды приблизится до уровня Европы?

Так я ж в десятый раз говорю : спрос на квадратные метры удовлетворен. А в России - жестко нет.

А в Дубне?
Остановитесь в любой точке проспекта, завяжите глаза и сделайте сто шагов в любом направлении. Куда вы гарантированно влупитесь лобешником? Правильно -- в новостройку.

[мура]

А в Дубне?
Остановитесь в любой точке проспекта, завяжите глаза и сделайте сто шагов в любом направлении. Куда вы гарантированно влупитесь лобешником? Правильно -- в новостройку.

И? Я могу этот довод истолковать в свою пользу с тем же успехом. Это означает, что есть спрос. Панург, я опять вас скажу , как практик: сдать квартиру в Дубне - дело одной недели. В люое время года. А с мая по сентябрь - дикий дефицит в связи с сезонным спросом со стороны москвичей. Вот честно: вы теоретизируете. Как мне кажется. А я этим занимаюсь. Я просто не хочу вот прямо здесь раскарывать свои темные делишки на этой ниве.)) все-таки, что-то является обычной коммерческой тайной. Моей.

[мура]

В дешевом секторе советской постройки за последние 2 года выросла на 2.000 рублей. Летом 2011-го еще можно было снять однушку г-н на улице Правды за 10.000, летом этого года - от 12.000.

Витя. Давай не будем брать местные частные случаи. Я снимаю в мск однушку в 15 мин от метро за 15 тыр. Олл инклюзив. С квартплатой, то есть. Говорить на этом основании, что в мск однушка стоит 15 тыр может только очень наивный человек.

[LuckyOne [away]]

Единственный вариант когда цена на квартиры в Дубне может резко упасть - внезапное проявление массового строительства индивидуальных домиков с газовым отоплением, сопутствующей инфраструктурой, и по стопятьдесят-двести килокредитов штучка максимум. Но с этим проблем много. Правый берег престижнее и ближе к дмитровке, но свалка и кладбище блокируют расширение вглубь, а левый берег пока имеет транспортную проблему (плотина), да и подтапливает его весной побольше правого.

[Pulcinella]

Давай не будем брать местные частные случаи.

Тогда уверенно можно брать 15% в год, что в 2.5 раза превышает официальные темпы инфляции и в 2 раза - годовой депозит в Сбере.
Про неделю - многовато. Адекватные предложения - 3 дня и всё.

[V2D1M]

Витя. Давай не будем брать местные частные случаи.

А что смущает? Примерно так и есть. Несколько годков назад на форуме объявы (по однушкам) были в диапазоне 10-14. Сейчас за 10 ничего нет. Но есть по 18.

[мура]

Так я и говорю. Цены на квартиры падают иногда. А цена на съем - никогда.

[godzilla]

Российский рынок недвижимости перегрет не просто из-за того, что понастроили слишком много квадратных метров

Однако законы экономики неумолимы -- эффективность любого инвестиционного инструмента обратно пропорциональна массовости его использования.

Неплохой пост, в котором рост цены связан с повышением предложения и всё это обосновывается законами экономики. Можно было на этом закончить и три страницы воды не лить.

[godzilla]

Еще было бы интересно посмотреть график изменения цен на съем квартир. Вот цена за квадрат иногда снижается. А вот цена на съем на моей памяти минимум не росла. Но не снижалась. Поправьте, если я не прав.

В 2009 снижалась вовремя кризиса. + она снижается каждую весну и повышается каждую осень.

[Vaso]

Тогда уверенно можно брать 15% в год, что в 2.5 раза превышает официальные темпы инфляции и в 2 раза - годовой депозит в Сбере.

До последнего времени, сравнивая два варианта - вложение в однушку (с целью дальнейшей сдачи в аренду) в Москве или пристраивание эквивалентной суммы на 15-20 рублевых депозитах в пределах ССВ (не в Сбере, конечно) - второй вариант считался более эффективным и комфортным.
Теперь, в связи с тотальным давлением ЦБ на банки с высокими депозитными ставками, возможно придется пересмотреть такой подход.
Третьего пути инвестирования таких сумм для среднего селянина к сожалению не проглядывается.

[lukport]

Тогда уверенно можно брать 15% в год, что в 2.5 раза превышает официальные темпы инфляции и в 2 раза - годовой депозит в Сбере.

До последнего времени, сравнивая два варианта - вложение в однушку (с целью дальнейшей сдачи в аренду) в Москве или пристраивание эквивалентной суммы на 15-20 рублевых депозитах в пределах ССВ (не в Сбере, конечно) - второй вариант считался более эффективным и комфортным.
Теперь, в связи с тотальным давлением ЦБ на банки с высокими депозитными ставками, возможно придется пересмотреть такой подход.
Третьего пути инвестирования таких сумм для среднего селянина к сожалению не проглядывается.

Не забывайте еще один небольшой такой гемморойчик. Если Вы выбираете куда разместить средства - в квартиру или депозит, то в последнем случае нормальному человеку нужно открывать несколько счетов, не превышающих сумму страхового покрытия. Таким образом нужно открываться в 4х банках и более (исходя из суммы). Но это еще не всё. Деньги с разных счетов должны как-то материализоваться (либо собраться на одном счете, либо у Вас карманы рапухнут от кредитных карт и т.д.). Каждая транзакция между банками будет облагаться еще комиссионными.. Короче я как-то нарисовал в excel довольно большую таблицу с кучей переменных, где строки и столбцы были всевозможные условия банков по депозитам физ лиц..
При правильном размещении средств будет лишь один минус - удешевление основного актива (если разумеется вы будете жить на проценты и если речь идет о рублевых депозитах, а не валютных, где доходность существенно меньше). Но при всём это гемморой со сдачей жилья видится мне куда менее выгодным и вот в чем вся штука. Амортизация за годы сдачи съест большую часть прибыли (если разумеется рост самого актива, т.е. квартиры не будет столь высоким).. Например. Снимет у меня человек квартиру за 50 000 р. 7000 уйдет на коммуналку. А дальше "по интересам" : сломалась душевая колонка - 30 000 руб. Сломалась плита - 30 000 руб, сломалась стиралка - 25 000 р, холодильник, телевизор и прочее, не говоря о простом старении всего этого как физическом, так и моральном. Ну ремонт косметический после 3-х лет сдачи унесет скажем 500 000 и т.д...

[мура]

Я вас всех очень хорошо понимаю и не вижу особых пробелов. Я просто напомню, что рассматривать инвестицию как способ заработка или сохранения - это разные вещи. А в смысле пенсионного накопления - все-таки недвижимость мне кажется предпочтительней. Но я просто как тот герой повести Лондона "Любовь к жизни" - еще долго под матрасом сухарики буду прятать по причине неизбалованности собственным жилищем.

[мура]

Теперь, в связи с тотальным давлением ЦБ на банки с высокими депозитными ставками, возможно придется пересмотреть такой подход.
Третьего пути инвестирования таких сумм для среднего селянина к сожалению не проглядывается.

Да , есть такое дело. Я про оба твои предложения в цитате.

[Vaso]

Не забывайте еще один небольшой такой гемморойчик. Если Вы выбираете куда разместить средства - в квартиру или депозит, то в последнем случае нормальному человеку нужно открывать несколько счетов, не превышающих сумму страхового покрытия.

Именно об этом я и писал:

пристраивание эквивалентной суммы на 15-20 рублевых депозитах в пределах ССВ

ССВ - система страхования вкладов до 700000 руб.

Но это еще не всё. Деньги с разных счетов должны как-то материализоваться (либо собраться на одном счете, либо у Вас карманы рапухнут от кредитных карт и т.д.). Каждая транзакция между банками будет облагаться еще комиссионными..

Не вижу проблемы. Тысячи людей занимаются периодическим вкладыванием/перекладыванием денег с депозита на депозит "вживую" после окончания сроков, не теряя ничего на транзакциях. Всего-то проехаться на соседнюю (условно) улицу/станцию метро. Конечно, все это касается только Москвы и еще пары миллионников с большим количеством банков и их отделений/филиалов.
Штук тридцать-сорок параллельно работающих депозитов не дают никакой головной и другой боли. Остается только отслеживать процесс и не пропускать очередного выгодного предложения.

Короче я как-то нарисовал в excel довольно большую таблицу с кучей переменных, где строки и столбцы были всевозможные условия банков по депозитам физ лиц..

В Инете есть немало предложений на эту тему с отлаженными типовыми экселевскими таблицами. С учетом капитализаций, пролонгаций, неравномерности (нарастания, к примеру) ставок за весь период депозита и прочей несложной начинки.

При правильном размещении средств будет лишь один минус - удешевление основного актива (если разумеется вы будете жить на проценты

Вот тут на сегодня главная проблема. Процентные ставки рублевых депозитов даже в Москве стремятся все ниже и ниже под давлением ЦБ. А учитывая, что реальная инфляция раза в 2-3 превышает официальную, проценты вообще должны только капитализироваться и как можно чаще. Жить надо на другие деньги - из зарабатывания и сдачи недвиги в аренду, к примеру.
А в аренду надо сдавать с таким расчетом, чтобы амортизация квартиры гасилась самим жильцом.

[stevie]

А в аренду надо сдавать с таким расчетом, чтобы амортизация квартиры гасилась самим жильцом.

Не забывая только о том, что расчёт - расчётом, а рыночная цена - рыночной ценой :)
Опять же, объективно сегодня процентная ставка по депозиту не покрывает инфляции. Отсюда: и зарабатывать, и сохранять выгоднее в недвижимости.

[мура]

А в аренду надо сдавать с таким расчетом, чтобы амортизация квартиры гасилась самим жильцом.

Не забывая только о том, что расчёт - расчётом, а рыночная цена - рыночной ценой :)
Опять же, объективно сегодня процентная ставка по депозиту не покрывает инфляции. Отсюда: и зарабатывать, и сохранять выгоднее в недвижимости.

Нет. Зарабатывать не получается. Двушка стоит 4 ляма. Положив в простые банки под 10%, а это не проблема, ты зарабатываешь в год 400 000. А сдать ты ее можешь за 20 000. Чистыми, после квартплаты, у тебя останется 14 000. Умножаем на 12 месяцев - и получаем 168 000. Сравнивай с 400 000 и плачь.

[stevie]

Нет. Зарабатывать не получается. Двушка стоит 4 ляма. Положив в простые банки под 10%, а это не проблема, ты зарабатываешь в год 400 000. А сдать ты ее можешь за 20 000. Чистыми, после квартплаты, у тебя останется 14 000. Умножаем на 12 месяцев - и получаем 168 000. Сравнивай с 400 000 и плачь.

ну четырёх миллионов у меня нет, положим, вот ща положил я пять килобаксов на депозит - посмотрим, что из этого выйдет.
Зато с недвижимостью в долгосрочной перспективе ты гарантирован от "черного вторника". Тут пока не Штаты, такой провал рынка недвижимости пока нам не грозит.

[мура]

Зато с недвижимостью в долгосрочной перспективе ты гарантирован от "черного вторника". Тут пока не Штаты, такой провал рынка недвижимости пока нам не грозит.

Да. Я так и считаю. А вот Панург ждет какого-то обвала "пирамиды". И не он один. Я , правда, это уже 20 лет слышу. Не падает, сссукко.

[Vaso]

Нет. Зарабатывать не получается. Двушка стоит 4 ляма. Положив в простые банки под 10%, а это не проблема, ты зарабатываешь в год 400 000. А сдать ты ее можешь за 20 000. Чистыми, после квартплаты, у тебя останется 14 000. Умножаем на 12 месяцев - и получаем 168 000. Сравнивай с 400 000 и плачь.

Не совсем так просто. Параллельно с квартплатой (168000) у тебя есть еще и годовое нарастание стоимости твоей новой двушки. Понятно, что времена сейчас не золотые в этом плане, но все же! С 4 млн. процента 3 в год - еще плюс 120000. Итого - 288000. То есть разница=400000-288000=112000.
Таким образом, чтобы уравнять, как минимум, эти два варианта по доходности, депозиты должны упасть с твоих 10% до 7%.
Что, к сожалению, вполне вероятно.